不動産投資に興味はあるけれど、実際に何から始めたらいいのかわからない。そう思っている方も多いと思います。不動産投資を始めるためには、当然ながら貸し出すための物件を購入しなければいけません。そこで初心者の方に向けて、購入までの具体的な流れと、良い物件を購入するためのポイントや失敗しないための心得をお伝えしていきます。

投資用物件の探し方

最も手軽に物件を探せる手段として、投資用物件を掲載しているサイトのチェックがあります。不動産物件の購入は、居住用物件の購入の流れと基本的には大きく変わりません。
探す手段は、主に以下の3つがあります。

1-1.投資用物件・不動産の情報サイトをチェック

投資用物件の情報サイトで、新着情報を見たり、購入したいエリアや予算などの条件を設定したりして物件を探していきます。一般の不動産の情報サイトでも物件探しはできますが、居住用の物件情報がメインで、アパートやマンションの情報は少ないです。

投資用物件を専門に掲載しているサイトは、満室でどれくらいの収入が得られるかという、利回りの数字が一緒に掲載されていることもあるので、こういった数字も見ながら物件を探していくとよいでしょう。

ちなみに、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。投資用物件のサイトに表示されている数字は前者の「表面利回り」です。これはあくまで全室満室を想定した数字であり、実際にその数字の収入が保証されるわけではありません。
重視すべきはもう1つの「実質利回り」で、これは経費や税金を表面利回りから差し引いた、“手元に残る収入”を表した数字です。

表面利回りが高くても、実際に満室にするのは難しかったり、中古の場合、実は老朽化が進んでいて多額の修理費が別途かかったり……といった問題点を抱えているケースもあります。初心者の方は表面利回りに注目してしまいがちですが、安易に数字を信じ込むと失敗する可能性も高いので、要注意です。

1-2.不動産会社に相談する

サイトで物件探しをする場合も、同時進行で行っておきたいのが不動産会社への相談です。やはり、良い物件情報を手に入れるには、業界の上流にいる不動産会社に聞くのが一番です。不動産会社に行って自分がほしい物件の条件を伝えておけば、良い物件が出たときに紹介してもらえます。

また、中古物件の場合は「稼働率」を聞いて、実質利回りを確認しておくと良いでしょう。実際に1年間を通して部屋に何％の入居者がいたのか、ここ数年の数字を確認すれば、表面利回りに惑わされることなく、収入が見込める物件を選べます。

その際、家賃の金額も聞いて、その数字が周辺の似たような物件よりはるかに高い、もしくは安くはないかなども確認しておきたいところです。

2.物件の内覧を行う

物件を不動産情報サイトや不動産会社経由で見つけたら、次は物件の内覧です。物件を紹介してくれた不動産会社、または仲介の不動産会社経由で行います。自分が良いと思う物件は、他人も良いと思うものなので、気に入った物件は、できるだけ早く見に行きましょう。

内覧時には、物件の状態や管理体制、そして周辺の環境を確認してください。

投資用物件に必要な諸経費とは

購入したい物件が決まったら、次は資金調達です。購入する際には、物件そのものだけではなく、税金など様々な費用がかかります。

以下は、必要となる主な費用です。

不動産仲介会社に支払う報酬。金額は物件価格の3％＋6万円（取引額が400万円を超える金額の場合）で、中古物件等を仲介会社を通して購入する場合にかかります。

→ 不動産取得税
不動産を購入した年度に1回だけ支払う税金です。
→ 固定資産税
不動産を所有していると毎年発生する税金です。
→ 登録免許税
登記簿の書き換えや新規登録で発生する税金です。土地と建物それぞれに発生します。
→ 印紙税
契約書などに貼付する印紙のことです。物件価格が1000万円を超え5000万円以下の取引で2万円かかります。

登記作業を依頼したときに発生します。

ローンの事務手数料、保証料などが金融機関によって必要です。

ローンを組むなら必須です。目安として新築物件の場合は10年で約6,000円、中古物件の場合は10％ほど多くかかると見積もっておいたほうが安心です。また、地震や風災、水害などの補償を盛り込んだオプションも付けられます。

頭金0円で投資が始められる場合もあるので、そうしたプランを利用するのも手ですが、できるだけ自己資金を用意し、借入金は少なくしたいところ。物件価格だけではなく、諸費用までしっかり織り込んで資金調達計画を立てましょう。

サラリーマンは融資が受けやすいので、資金調達面では大きなメリットがあります。また住宅ローンを支払っている人でも、投資用物件と住宅では審査されるポイントが違うので、投資用ローンの融資を受けることは十分に可能です。ただし転職したての場合は、勤務先での勤務歴が浅いことから、融資が受けづらくなることも。できれば1年は勤めてから、融資を申し込むようにしたほうが良いでしょう。

物件購入の流れ

物件の購入を決め、金策が立ったら購入の意志を不動産会社に伝えます。あとは不動産会社が進めてくれるので、指示に従って書類などを揃えてください。
主な流れは、以下の通りです。

購入申込書の提出
↓
重要事項説明を受ける
↓
売買契約を結ぶ
↓
ローンの審査を受ける
↓
購入費用を支払う
↓
物件運用を開始する

重要事項説明では、売主や仲介する不動産会社から物件に関する事柄や取引条件などの説明を受けます。その際、瑕疵担保責任についての説明もあります。瑕疵担保責任とは、物件の購入後に柱や壁といった構造材などに、外観からは見つかりにくい不具合が発覚したとき、売主が責任を持って修理費を支払わなければならないという義務です。新築の場合は、引き渡しから10年間は不動産会社が瑕疵担保責任を負ってくれます。中古の場合は、売り主が宅建業者なら最低2年間は負うことになっていますが、個人間取引では義務は無く、両者の合意の下で期間を定めています。

物件購入後の不具合の発覚は大きなリスクになるので、気になる箇所があれば売主に事前に聞いておきましょう。

投資用物件を選ぶなら必須！　失敗しないための5つのポイント

その他にも投資用物件を見るときに、チェックしておきたいポイントを以下に挙げます。

入居者の収入が高ければ、家賃滞納などのリスクを減らせます。学生が多い場合、万一付近の大学が撤退すれば、一気に入居者がいなくなるリスクも。できるだけ幅広い年齢層が集まり、かつ問題を起こすような住人がいなさそうな物件を選びましょう。

物件のランニングコストの中には修繕費もあります。新築物件の場合は安心ですが、中古物件の場合は、今までにどれくらい修理を行ったかという修繕履歴をチェックすることをおすすめします。

こちらも中古物件を購入する場合に、確認しておくべき事項です。というのも、それぞれ事情はあれど、儲かっている不動産を売りたいという人は、そうはいないはずだからです。何が要因で売ることになったのか、ある程度事情を聞いて判断材料にすると良いでしょう。

物件を買うには金融機関からの融資は必須です。不動産会社が斡旋してくれる場合はいいのですが、自分で探さなければいけない場合も。特に古い中古物件は融資が付きにくいので、要注意です。

働きながらオーナーをする場合は自分で入居者の管理ができないので、必然的に管理会社を利用することになります。一般的に管理料の相場は家賃の5％ですが、その中でどこまでの業務を行ってくれるかは、会社によって変わります。管理料がもったいないからと、自己管理をしようと思うのは無謀なので、広範囲の管理をしっかり任せられる不動産管理会社を選んでください。

まとめ

実際に不動産投資をするには、あらゆる事柄に留意して手続きなどを進めなければいけません。中には販売から賃貸管理に建物管理まで、必要なサービスをワンストップで手がけてくれる不動産会社もあるので、そうしたところを利用してみるのも良いと思います。
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